부동산 대출한도 DSR 뜻, 규제, 한도, 계산하는 법, 스트레스 DSR 알아보기

부동산대출 한도 DSR 뜻, 규제, 한도, 계산하는 법, 스트레스 DSR에 대해 알아보겠습니다.

 

1. DSR(총부채원리금상환비율)이란?

 
DSR(Debt Service Ratio)은 총부채원리금상환비율을 뜻하는 용어로, 돈을 빌리는 사람인 차주의 소득을 기준으로 대출한도를 정하는 비율을 말합니다.

차주의 상환능력 즉 총소득 대비 원금과 이자의 비율을 나타내는 지표로서, 차주가 보유한 모든 대출의 연간 원리금상환금액을 연간소득으로 나눈 비율로, 원리금상환금액에는 주담대를 비롯하여 전세자금 및 신용대출, 마이너스통장, 카드론, 오토론 등이 모두 포함됩니다.

※스트레스 DSR은 DSR 산정 시 기본금리에서 일정 수준의 금리를 더한 가산금리 즉 스트레스 금리를 추가로 부과하는 제도를 말합니다.
 

 

2. 대출한도 DSR 단계별 규제

 

DSR(Debt Service Ratio) 규제는 금융기관에서 대출을 받을 때, 차주의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 제한하는 규제입니다. DSR 규제는 다음과 같은 단계로 시행되고 있습니다.

1) 1단계
2021년 7월부터 시행되었으며, 총 대출액이 2억 원을 초과하는 경우 DSR 40%를 적용하였습니다.

2) 2단계
2022년 1월부터 시행되었으며, 총 대출액이 1억 원을 초과하는 경우 DSR 40%를 적용하였습니다.

3) 3단계
2023년 7월부터 시행되었으며, 총 대출액이 1억 원을 초과하는 경우 DSR 40%를 적용하는 것으로 강화했습니다.

DSR 규제는 차주의 상환 능력을 고려하여 대출을 제한함으로써, 가계부채의 안정성을 높이는 데 목적이 있습니다. 그러나 DSR 규제가 강화되면 대출을 받기 어려워지는 문제점이 있을 수 있습니다.
 
 

 
 

 
 

 
 

3. DSR 한도 계산법

 
DSR의 한도는 개인의 소득 수준, 대출 종류, 대출 기간 등에 따라 다르며, 국가나 지역에 따라 규제가 다를 수 있습니다. 

DSR의 한도는 금융기관별로 다르며, 지역별로도 차이가 있을 수 있습니다. 일반적으로는 DSR 40% 이내로 제한되는 경우가 많으며, 이는 차주의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율이 40%를 넘지 않아야 한다는 의미입니다.

<EX> 예를 들어, 연봉이 5,000만 원인 사람이 DSR 40% 규제를 적용받는다면, 연간 원리금 상환액이 2,000만 원 이하인 경우에만 대출이 가능합니다.

그러나 DSR 규제는 차주의 신용등급, 대출 상품의 종류, 대출 금액 등에 따라 다르게 적용될 수 있으므로, 자세한 사항은 해당 금융기관에서 상담을 받는 것이 좋습니다. 또한, DSR 규제는 시간이 지남에 따라 변경될 수 있으므로, 항상 최신 정보를 확인하는 것이 중요합니다.
 
 

 
 

 
 

 

 

4. DSR 비율이 낮을 경우 발생하는 문제

 
 
금융위가 2022년 10월 말 발표한 ‘가계부채 관리 강화 방안’에 따라, 2023년 1월부터는 총 대출액이 2억 원을 초과하는 대출자에게 차주 단위 DSR 규제가 적용되며 은행에서 돈을 빌릴 경우, 이 비율이 40%를 넘지 못하도록 제한되었습니다.
이후 2023년 7월부터는 1억 원 초과 대출자까지 적용 대상이 확대되었습니다.

<DSR 비율이 낮은 경우>
DSR 비율이 낮을수록 대출 가능 금액은 증가합니다. 예를 들어, 연소득 4천만 원 인 사람이 DSR 30%를 적용받는다면, 1년 최대 1,200만 원의 상환 능력을 갖추고 있다고 평가되어 이 사람은 연간 상환 원리금 1,200만 원 초과 시 대출을 받을 수 있습니다.
 
대출 상환 능력 부족
DSR 비율이 낮다는 것은 소득 대비 부채 상환 금액이 적다는 것을 의미합니다. 따라서 대출 상환 능력이 부족하다는 것을 나타낼 수 있습니다.

대출 기회 감소
은행이나 금융기관에서는 대출 심사 시 DSR 비율을 고려합니다. DSR 비율이 낮은 경우에는 대출 심사에서 탈락하거나 대출 한도가 적게 나올 수 있습니다.

금융 안정성 저해
과도한 대출로 인한 가계부채 증가는 금융시장의 불안정성을 높일 수 있습니다.
 
 

 
 

 

 
 

 

5. DSR 비율이 높을 경우 발생하는 문제

<DSR 비율이 높은 경우>
DSR 비율이 높을수록 대출 가능 금액은 감소합니다. 예를 들어, 연소득 4천만 원 인 사람이 DSR 50%를 적용받는다면, 1년 최대 2,000만 원의 상환 능력을 갖추고 있다고 평가되어 이 사람은 연간 상환 원리금 2,000만 원 이하인 경우에만 대출이 가능합니다.

대출 상환 부담 증가
DSR 비율이 높다는 것은 대출 상환에 필요한 자금이 많다는 것을 의미하므로 이로 인해 대출 상환에 대한 부담이 커질 수 있습니다.

대출 거절 또는 대출 한도 축소
DSR 비율이 높은 경우 대출 심사에서 거절되거나 대출 한도가 축소될 수 있습니다. 이는 대출을 통한 자금 조달이 어려워져 생활에 불편함을 초래하거나, 투자 계획에 차질이 생기는 등의 문제를 야기할 수 있습니다.

신용 등급 하락
DSR 비율이 높아 대출 상환에 어려움을 겪는 경우 신용 등급이 하락할 수 있습니다. 이는 향후 대출 신청 시 불이익을 초래할 수 있으며, 금융거래 전반에 걸쳐 제약이 생길 수 있습니다.

경제적 위기 초래
DSR 비율이 높아져 대출 상환에 어려움을 겪는 경우 경제적 위기를 초래할 수 있습니다. 이는 개인뿐만 아니라 가정, 기업, 국가 경제에도 영향을 미칠 수 있습니다.

따라서 적절한 DSR 비율을 유지하면서도 자신의 상황에 맞게 효율적으로 대출을 관리하는 것이 중요합니다. 또한, 정부나 금융기관에서도 이러한 문제를 해결하기 위한 다양한 정책과 제도를 마련해야 합니다.
 
금융감독원은 지난 3일, 은행권에 모든 대출상품에 대한 원리금상환비율(DSR)을 산정하라고 주문했습니다. 전세자금대출, 중도금대출, 이주자금대출 등 DSR 규제에 포함되지 않은 대출에 대한 DSR 비율을 산정해 가계대출 관리 관점에서 살펴보겠다는 겁니다. 
 
금융권 관계자는 "기존 DSR 제도에는 전세대출과 정책모기지 등이 포함돼 있지 않지만 금감원이 DSR에 예외적인 대출을 모두 포함해 추가 DSR을 산정해달라는 의견을 은행에 전달했다"고 설명했습니다. 또 다른 은행 관계자도 "금감원이 모든 대출에 대해 DSR을 산정하는 제도를 만들려는 생각"이라고 전했습니다
 
 
 

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